多伦多高级公寓楼花(New Condo)注意事项和购买流程

“楼花”名词来自于香港,指尚未建造的房地产。

“Condo"是指带管理费的共管公寓。和Apartment一起被称为:共管公寓。和国内的精装修商品房的类型相近。二者的区别,Condo一般设计成高层住宅大厦(也有多层建筑),常集中在市区或交通方便的 十字路口。这类住宅一般面积有限,适于小型家庭。优点是健康娱乐设施丰富、无需打理屋前门外的卫生、花草。垃圾只需放置于指定的地点,无需像独立屋那样每 周都要汇总收拾、推出门外等待垃圾车运走。Condo的停车都是集中管理,大部分还设计有Locker(储物间)。过去的两年是CONDO市场最活跃的年费,新建CONDO此起彼伏,租房市场非常活跃,也带来的一些隐藏的问题,AllCanada小编善意提醒:买Condo要以投资自住为主,投机不可取,以加国楼市和自己的经济情况量力而定

买楼花的人群期望是:用昨天的价格买今天的房子。

买楼花的正确心态:自住,投资不是投机和炒作。


买楼花的注意事项:

1.开发商的背景,声誉,以往建筑历史,有没有取消的楼盘,不良开发商黑名单。

正确判断楼盘的价格,和目前社区二手房的租售比。

多思考,造势的楼盘,被炒的火的不行的楼盘。

区分自住和投资的选择差异,专业人士的协助(地产经纪+律师+会计)。

仔细阅读合同条款和披露声明;新楼保险条款。楼盘的Location,户型,设计风格,开发商有没有提供CAP FEE(包括开发费和教育费等的)上限等。

了解交付风险: 面积,材料,取消项目。。。

了解自己的财务风险:需不需要转让,贷款能力...

2. 安省税HST 一般是包含在楼花购买价格中。自住和出租都可以申请HST Rebate。商业用途另算。

3. 投资为目的在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税。

4. 交接楼花是要缴纳土地交易税,多伦多市范围内是双重土地税。Land Transfer Tax计算器请点击:http://www.katecao.com/aprg/list/lttcal.aspx?sid=101153

5. 短期炒作楼花,所得利润100% taxable.

****所有税务和会计问题请咨询专业人员,这里只做一般性提醒****

 

购买楼花的流程

1.  研究户型图,选最喜欢的户型和楼层范围。
2.  有条件实地考察或GOOGLE上了解CONDO位置和地理环境。
3.  您的地产经纪帮您填写购房意向书 Worksheet预留理想户型,不需要定金(
只需要您提供一些客户基本信息和:驾照或别的证件,住址,Email地址,电话和职业,SIN#,见附件),这一步最关键,受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。

    a.    一般有3-5个优先选择,给出各自的户型和楼层范围(一般先预留先得的顺序)
    b.    要不要储藏室(Locker)?
    c.    买不买车位?
4.  开发商通知签购买合同,
一定要带上您的身份证件和银行支票本因为一般会交几千或万元加元定金放在律师的信托账户。如果您在海外,可签一个委托协议(POA),委托您的家人,朋友或经纪代您签合同,有的开发商会要求购买者必须到现场。

签合同时注意:
核对您的名字
楼层和单元是否正确
押金数目和缴钱时间
有无车位和储藏室
可否转让,转让条件
开发费是否规定有封顶上限

5.  签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同,
甚至找律师阅读合同,本人建议一定要到银行做预贷款审批。
6.  10天冷静期内您可以随时反悔,终止合同。
7.  一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件,
建议越早做越好,因为合同一旦生效具有法律效力。

8. 付款方式,分阶段截至入住时候为止支付总共20%-35%左右的首付,贷款在产权交接时后支付。

 

楼花购买后:

1. PDI 和Occupancy Closing:入住前验房和入住时间:入住前验房是了解大楼设施和房子具体情况的好机会,有什么细小问题,第三方验房师都会贴上小标签,入住前会修复。开发商会一般发电子邮件通知入住时间,大多时候都会有几次延期。入住时还不是房子的主人。

2. Final Closing:产权交接时间

在1.和2.的这段时间(intrim occupancy)会有入住成本发生:包括这段时间未付房款部分差生的利息,应支付的开发费(大概购房价1-3%,所以最好有开发商提供的开发费封顶),地税,预计的公共区域管理费等,律师会帮助计算清楚。

×如果是炒作想在这段时间出售,一般开发商是不同意上MLS公开assignment的。很多人选择靠经纪人的人脉资源来转让

×这段时间有时是不可预测的,一定要预备出足够的资金确保这段时间类似租房费用的缴纳。

------楼花也可能中途因为各种原因某些要素会发生变化比如户型构成,设计或公共设施等,还有可能整个项目因为政府批准或者开发商贷款有问题而被迫取消,而买家是可以按照合同拿回定金,损失的就是时间成本和利息,几年后的房价有可能涨到同样的首付支付不起的价格,所以投资有风险,量力而行。-----

 

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